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マイホームを購入!住宅ローンと頭金はいつ払うもの?

      2015/08/21

大切なマイホーム。

住宅ローンを組んだり頭金を入れたり、

それはいつ払うものなのか調べてみました。

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マイホームを購入!住宅ローンと頭金はいつ払うもの?

この記事はおよそ 19 分くらいで読めます。

住宅ローンとは

住宅ローンとは

住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、土地と家屋を担保として銀行などから資金を借りるローンです。

住宅ローンは、大きく分けると公的住宅ローン(公的融資)と民間住宅ローン(民間融資)に分かれ、かつては、住宅ローンの組み方は、「住宅金融公庫融資」や「年金融資」などの公的住宅ローン(公的融資)を優先に、民間住宅ローン(民間融資)と言う優先順位で考えるのが、最も安全かつ有利なローンの組み方でした。

しかし、平成19年3月末で公的住宅ローンの住宅金融公庫融資が廃止となり、これからは「フラット35」も含め、民間住宅ローンを中心に住宅ローンを組むことが一般的になりました。

この流れを受けて、銀行など各金融機関も独自の住宅ローン商品の投入や期間限定のキャンペーンなど行なうようになり、以前のような横並び的な傾向は大きく崩れてきました。
また、メガバンク(旧都市銀行)や信金中央金庫、JA(農業協同組合)が「フラット35」並みの低金利の固定金利型住宅ローンの取り扱いを行なったり、最長35年の固定金利型住宅ローンを扱うノンバンク系のローン会社が登場するなど、民間住宅ローンの種類自体も多様化が進んでいます。

住宅ローンを組む前に、さまざまな情報収集を行なって、自分にとって有利な住宅ローンをじっくりと比較検討してから、住宅ローンの融資先を決定しましょう。

引用元-住宅ローンの基礎知識/住宅ローンとは

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住宅ローンの種類

銀行ローンを主体とする「民間融資」
銀行ローンは選択肢が豊富。条件に合わせて自由に選んで
住宅ローンといって一番に想像できるのが、各銀行による住宅ローン。所定の条件を満たす場合、店頭金利より低い金利が適用されるものなど、魅力的な商品が登場している。銀行以外にも、住宅ローン専門会社や生命保険会社などが取り扱う民間融資もある。
特徴的なサービスを売りにする住宅ローンもある
民間の住宅ローンは、各社で特徴的なサービスを売りにしている。例えば、手続きをすべてネット上で行うことで手数料などの諸費用を抑えたものや、自社や関連会社のサービスに連動してさまざまなメリットを受けられるものなどがある。普段の生活を振り返って、よく利用するサービスに連動したものがあるなら、利用を検討してもよいだろう。

引用元-住宅・マイホーム購入におけるローンの種類 | 住宅ローンの選び方・基礎知識 | マイホーム購入マニュアル | SUUMO

自治体などの公的機関による「公的融資」
財形貯蓄を行っている人が借りられる財形融資
財形融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資。財形貯蓄の10倍、最高4000万円まで借り入れできるほか、民間融資やフラット35と併せて利用できたり、同居予定家族が複数申し込みできるといった特徴がある。まずは利用できる制度について、勤務先に確認してみよう。
制度の有無や内容もそれぞれ異なる自治体融資
都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もある。直接、自治体が融資を行うタイプのほかに、所定の金融機関での借り入れ利子を一定期間補給するタイプなど、内容も自治体によって異なる。制度がない自治体もあるので、まずは自宅や勤務先がある自治体に問い合わせてみよう。
民間融資と公的融資の中間に位置する「協調融資」
変わらない固定低金利が魅力の「フラット35」
住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資。窓口になるのは民間金融機関で、金利も金融機関によって異なる。長期間固定金利が特長となる商品で、金利も銀行等の長期固定金利より低めに設定されている。利用できる物件についての規定があり、省エネ性能、耐震性、バリアフリー性や耐久性・可変性といった4つの性能による技術基準を満たせば、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」の申し込みもできる。

引用元-住宅・マイホーム購入におけるローンの種類 | 住宅ローンの選び方・基礎知識 | マイホーム購入マニュアル | SUUMO

頭金とは

頭金とは?何のために必要?いくらあればマイホームを買えるのか?

そもそも頭金とはなんのこと?

マイホームを買うためには頭金が必要だ、必要だと言われますが、そもそも頭金とはどのお金のことでしょうか?

頭金とは、マイホームを買うときに支払える現金のことです。持っている貯金のことではなく、貯金の中からマイホームを買うと金出せるお金のことをいいます。

例えば、貯金が500万円あったとして、そのうちの300万円を出せるなら頭金は300万円になります。貯金が1000万円あっても、マイホームを買うときにお金を使わない場合は頭金は0円になります。

他にも、貯金はゼロでも親から500万円のお金を贈与してもらえる場合、頭金は500万円になります

引用元-頭金とは?何のために必要?いくらあればマイホームを買えるのか?

頭金とは住宅ローンの借入額を減らすためのお金

頭金があると住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2000万円、土地1000万円、諸費用400万円かかるとすると、マイホームを買うためにかかるお金は3400万円になります。

この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3400万円になります。頭金が300万円あると住宅ローンの借入額は3100万円になります。

自分がほしい家を買うときに、土地も建物も諸費用も全部住宅ローンで借りて住宅ローン返済をやっていけそうな時。また、住宅ローンの審査に通らない時には頭金を準備する必要があります。

なぜ、マイホームを買うときに頭金を貯めておくべきと言われるのか?

一般的なアドバイスでは、マイホームを買うときに頭金を貯めておきましょうと言われます。その3つの理由について説明していきます。

理由1:毎月の住宅ローン返済額が少なくなるから

頭金をたくさん用意する。つまり、住宅ローンの借入額を減らすと毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。例えば、上記の例で3400万円のマイホームを買うとして、頭金が0円の場合と500万円の場合と1000万円の場合で毎月の住宅ローン返済額がどれくらい違うか計算しました。

住宅ローンの条件はフラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

頭金0円の場合:108,316円
頭金500万円の場合:92,387円
頭金1000万円の場合:76,458円
頭金が0円の場合と頭金が1000万円の場合では毎月の返済額は約3万円差がでます。

頭金がたくさんあるとマイホームの選択肢が広がるとも言える

頭金がたくさんあると住宅ローンの返済額が少なくなります。例えば、毎月返済できる住宅ローンの金額を毎月8万円と設定していた場合、借り入れできる住宅ローンの金額が違ってきますので、買えるマイホイームの金額に差が出ます

以下は、毎月の住宅ローン返済額を8万円に設定した場合に、頭金が0円、500万、1000万円ごとに買えるマイホームの金額の違いを計算しました。

住宅ローンの条件は上と同じ、フラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

頭金0円の場合:2,500万円
頭金500万円の場合:3,000万円
頭金1000万円の場合:3,500万円
マイホーム購入予算を単純に計算する場合は、借りても大丈夫な住宅ローンの金額+準備できる頭金で計算できます。毎月の住宅ローン返済額を8万円と設定した場合には、借りても大丈夫な住宅ローンの借入額は2500万円になります。その金額に準備できる頭金を足した金額がマイホーム購入しても良い金額になります。

理由2:支払う住宅ローンの利息が少なくて済むから

頭金をたくさん準備して住宅ローンの借入額を減らせば、支払う住宅ローンの利息を減らすことができます。つまり、ムダなお金の支払いを減らして、将来手元に残るお金を多くすることができます。

以下は、3400万円のマイホームを購入する場合に頭金が0円、500万円、1000万円用意した場合で、住宅ローンの総返済額がどう変わるかを計算したものです。

住宅ローンの条件は上と同じ、フラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

頭金0円の場合:45,492,651円
頭金500万円の場合:38,802,552円
頭金1000万円の場合:32,112,425円
頭金を500万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は169万円少なくなります。頭金を1000万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は338万円少なくなります。

住宅ローンの利息を支払わなくていいようになる分、将来手元に残るお金は多くなります。逆に言うと住宅ローンの借入額が多くなればなるほど、支払わなければいけない住宅ローンの利息が多くなり、将来残るお金が少なくなるので、できるだけ頭金をたくさん準備しておきましょうと言われます。

理由3:住宅ローンの返済期間を短くできるから

3つ目の理由ですが、住宅ローンの返済期間を短くすることができます。頭金をたくさん準備するほど住宅ローンの借入金額を少なくすることができ、結果、毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。

もし、住宅ローン返済額に余裕が有る場合は、住宅ローンの返済額を増やすことで住宅ローンの返済期間を短くすることができます。

上で頭金の金額ごとの住宅ローン返済額を計算しました

頭金0円の場合:108,316円
頭金500万円の場合:92,387円
頭金1000万円の場合:76,458円
この例で、頭金500万円も1000万円も、頭金0円の場合と同じ住宅ローンの返済額にすると返済期間はどうなるか計算しました

頭金0円の場合:35年
頭金500万円の場合:28年
頭金1000万円の場合:22年
住宅ローンの返済年収が短くなると、住宅ローンの総返済額も減ります。返済年数が28年と22年になると35年と比べて総返済額の差はいくらになるか計算しました。

35年の場合:45,492,651円
28年の場合:36,703,451円
22年の場合:28,932,883円
頭金を0円で住宅ローンを借りた場合と、頭金を1000万円準備して22年で返済した場合と比べると555万円住宅ローンの利息を節約することができます

住宅ローンの返済額が短くなると住宅ローンの選択肢も広がる

今まではフラット35という全期間固定金利の住宅ローンでシミュレーションしてきました。しかし、返済年数が短くなると金利の変動リスクが減るので、全期間固定金利ではなく、変動金利も視野に入ってきます。

返済期間が長いほど金利が変わる可能性が高くなる(リスクが高くなる)ので、35年を変動金利で借りるのは勇気が必要かもしれませんが、返済年数が短くなるほどそのリスクが減るので変動金利で借りてみるのもいいと思います。

引用元-頭金とは?何のために必要?いくらあればマイホームを買えるのか?

頭金はいつ払うの?(Q&A)

こんばんわ!

マンションの購入を考えています。
しかし、まだ説明会にも行ってないのですが
来年の春完成物件で、そろそろ売り出します。

そうゆう場合はいつ頃頭金を支払って諸費用を支払うのでしょうか。
皆様の場合で良いのでいつ頃支払ったか教えて下さい。

差し障りがないようでしたら頭金の額、諸費用の額も教えていただければ幸いです。

宜しくお願いします。

引用元-頭金と諸費用っていつ頃支払うのでしょうか? – その他(住まい) | 教えて!goo

主導権はこちらにあると。
わからないことだらけで、営業の言いなりになってしまいがちですが、売手と買手。
買手の都合で進めて問題があれば、それは何かおかしいことなので。
例えば、お洋服をローンで買う時と同じと考えれば、わかりやすいのかなと。
でもポイントはありますので、そこは押さえる必要があります。

・頭金(手付金)は売買契約の時に。
(頭金の金額は買手都合(なしでもOK)で。)

・諸費用はローン契約後、鍵の引渡までに。

と、本当はあっさりしているものです。
問題は、売手都合でいろいろと言われることです。

・契約前に「予約金や準備金が必要です。」とか。
・頭金は「物件価格の2割(例)が必要です。」とか。

これは買手には全く関係がないことで、必ずしもあわせる必要がありません。
出せる金額(頭金)を決めておけば、それだけで進めることができますので。
どうしてもと契約前の払込みは、「契約に至らなかったら、返金!」と書面で交わしてください。
返そうとしない売手もあり、要注意です。
また契約前の捺印も用途は何か、よくご確認を。

買手の都合で進めようとしても売手がゴネているようであれば、何かあると思って間違いないです。
「何かあるのですか?」と質問してみてください、態度に反応が出ますので。
売急いでいるか問題を抱えているかで、契約印が早く欲しいということで、契約が成立すれば、ちょとやそっとでは解約は無理、そこを狙うのです。

頭金は出せる金額を、諸経費は200万円くらいは見ておけばいいのかなと。
モデルルームで計算してくれますので、それでご確認を。

引用元-頭金と諸費用っていつ頃支払うのでしょうか? – その他(住まい) | 教えて!goo

住宅ローンについてよくある相談

1. 住宅ローンを計画する時は年収から?月収から?
色々と考え方はありますが、当社に相談されたお客様にはまずは月々いくらなら無理なく払えるのか?を考えていただいております。
住宅ローンは期間が長いものなので、無理のないお客様にあったご計画をたてることを優先しております。

2. 頭金はいくらあればいいのか?
一般的には購入金額の2~3割あればよいといわれています。
頭金が多ければ多いほど、金利負担額が減り、総支払金額(月々の支払)が減るからです。
実際に頭金をためて総支払金額を減らすか、頭金なし(または少ない状態)で総支払金額が増えるかです。

仮に、現在賃貸にお住まいで将来マイホームを考えている場合、月々の家賃を払いながら貯金することになります。頭金を貯めて総支払金額を減らし、返済負担額を減らすのか、早くに住宅を購入し、家賃分を返済金額に回すのか、・・・お客様のライフプランに合わせてご計画ください。

3. 土地購入・住宅新築、諸費用はどれくらいかかるのか?
住宅新築では、物件価格の3~7%と言われています。
※取引内容などにより左右される部分ですので、あくまでも参考としてご覧ください。

その諸費用の内容は以下の通りです。

土地売買契約時
印紙税
土地代金決済引渡時
仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士・土地家屋調査士報酬、不動産取得税
ローン費用・保険料
融資手数料、保証料、火災・地震保険料、団体信用生命保険料
その他
カーテン・照明器具・エアコン・外構等の別途工事費・引越し代等
年間にかかってくる税金
固定資産税・都市計画税等・浄化槽メンテナンス費用

4. 住宅ローンはいつおりるのか?土地の代金や住宅建設会社にはいつお金を支払うのか?
住宅ローンは家が完成した後になります。
そのうち数十万円は、必要な経費として差し引かれて残った金額が振り込まれます。
土地の購入の場合、まず土地価格の10%程度を手付金として支払い、土地の引渡し(所有権移転)と同時に残金を支払います。ほとんどの建設会社(当社も該当)には建築費用を着手金(契約時)、中間金(上棟時)、残金(引渡し時)に分けての請求になります。それをすべて現金で払うことはできないことが大半です。

そういう場合「つなぎ融資」を組んで支払うというやり方があります。

つなぎ融資を借入れしている間は、金利のみを支払い、建物引渡し時に実行される住宅ローンで精算するという流れになります。
※一部の金融機関では、つなぎ融資を使わず住宅ローンを分割で融資してくれる場合もあります。

引用元-住宅ローン相談・診断のよくあるご質問 – 快建築舎

まとめ

家族の夢であるマイホーム。買うにはいろいろなことを知らないと損してしまいそうですね。

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