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いつも気になるあんな事やこんな事をまとめています。

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住宅ローンを組む際の年収と手取りの違い

      2015/08/20

住宅ローンの審査年収は手取りのこと?

調べてみました。

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住宅ローンを組む際の年収と手取りの違い

この記事はおよそ 16 分くらいで読めます。

住宅ローンのメリット・デメリット

住宅ローン選びの際には、金利は重要なチェックポイントです。

表面的な金利情報を収集するにとどまらず、それぞれのローンは
「いつの時点での金利」が適用されるか、またそれぞれの金利
タイプは「何の影響で決められるか」を知っておきましょう。

まずは適用金利。

フラット35と民間住宅ローンは「融資実行時点」での金利が適用
されます。

新築マンションなどは入居申し込み時期から入居時期まで半年から
1年程度間があくことが多く、融資実行時点で金利が大きく変動
することがあります。

申し込み段階よりも金利が下がっているとラッキーですが、
上がっていると返済額に影響しますので注意が必要です。

一方、公庫ローン・財形住宅融資の2つの公的ローンは、
「融資申し込み時点」での金利を適用。

申し込み段階で金利が確定するため資金計画が立てやすいという
メリットがあります。

金利が上昇傾向にあると「申し込み時点」で決まるタイプが有効、
下降傾向だと「融資実行時点」が有利になります。

最近は、フラット35と民間ローンに注目が集まっていて、
公庫ローンと財形住宅融資はあまり話題になりません。

しかし、引き渡しが1年以上先になる新築マンションを購入する
人は、金利上昇リスクを抱えているので、申し込み時点での
金利が適用になる公的融資は見逃せません。

では、それぞれのローン金利は何に連動して決まるかを
見てみます。

一般的に10年以上の固定金利タイプや長期固定金利タイプは
「長期金利」に、民間の変動金利型は「短期金利」に影響を
受けます。

長期金利の動向は、新聞の経済面などで「10年もの国債の利回り」
の動きを、変動金利の動向は同じく経済面の「短期プライムレート」
をチェックするといいでしょう。

変動金利は日本銀行に金融政策に大きな影響を受けます。

現在、日銀は景気対策として短期金利を実質ゼロとするような政策
をとっています。

日銀の政策に変化があると、その後短期金利も変化が現れます。

覚えておきたいのは、金利が上昇する局面では、長期金利のほうが
短期金利よりも先行して上がっていくということ。

仮に「最初は金利の低い変動金利を利用して、金利が上がったら
10年固定金利に切り替えよう」と考え、短期金利だけをチェック
していた人がいたとします。

短期金利の上昇により変動の適用金利が上がったころには、
固定金利は先行して上がっているはずなので、切り替えが
できないくらいまで上昇している可能性が大です。

金利のものさしや動き方を知ることは大切なことです。

ほとんどの銀行は、短期プライムレートと長期金利を金利決定の
指標にしていますが、ソニー銀行など一部の金融機関はマーケット
に連動型の指標を使っています。

1年、3年、5年といった短期固定金利型の金利は、それぞれの期間
に応じた金融市場の金利の影響を受け決められます。

たとえば、財形住宅融資は、新規発行の5年もの国債の利回りや
短期プライムレートを参考に3ヶ月ごとに見直しが行われます。

引用元-住宅ローンのメリット・デメリット: 絶対に失敗しない!住宅ローン完全ガイド

金利引き下げ競争が激化する中、脇役だった民間住宅ローンが
表舞台へ再登場してきました。
そんな民間住宅ローンのメリット・デメリットについて
今回はお話します。

住宅金融公庫の新規融資廃止があり、住宅ローンを取り巻く
環境が大きく変わってきました。

数年前まで「公庫ローンを中心に、足りない分を年金住宅融資、
または銀行ローンで」というのがセオリーでした。

住宅ローンの主役は、長期固定金利で金利水準が低い
公庫ローンだったからです。

公庫は2007年3月をもって新規融資から撤退することが
決まっています。

郵政民営化だけでなく、住宅ローンの分野でも「官から民へ」
というのが国の方針なのです。

これによって、脇役だった民間住宅ローンが新たな主役の座を
狙って横並びから脱却を図り競争が激化。
商品が多様化し、どこもキャンペーンによる金利の引き下げを
行うようになりました。

ひと口に民間住宅ローンといっても、細かい商品性は
各金融機関によって異なります。
共通する特徴は、金利タイプが複数あることです。

選択肢が多いので自由度が高いともいえますが、かえって
迷ってしまう人も少なくありません。

民間住宅ローンのおもな金利タイプは、
変動金利型、固定金利選択型、固定金利型の3つで、
このうち現在の主力は変動金利型と固定金利選択型です。

銀行住宅ローンは変動金利型がベースです。

固定金利選択型を選んでも固定期間が終了すると、利用者が
申し出ない限り、自動的に変動金利になってしまうことを
覚えておきましょう。

再度、固定金利選択型を利用する場合は、選択時に5000~1万円
の手数料が必要になるのが一般的です。

公的ローンとの違いは、団体信用生命保険(団信=契約者が
返済期間中に死亡・高度障害状態になると保険でローンの
残額が支払われるもの)には強制加入であることです。

団信加入が条件ということは、健康な人でないとローンが
組めないということを意味しています。

過去に大きな病気をしていると民間ローンが利用できない
可能性があるので注意が必要です。

ですが、ほとんどの民間ローンは、団信保険料を金利に含む
としているため、団信が任意加入のフラット35や公庫ローンの
ように別途支払う必要がありません。

また、民間ローンは、借り換えにも利用することができます。

引用元-住宅ローンのメリット・デメリット: 絶対に失敗しない!住宅ローン完全ガイド

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年収と手取りとは

年収とは?年収の意味

単に単語の意味としての年収は「1年間の収入の合計」くらいですが、一般的に、メディアや統計で言われる「年収」では、「給与収入」のことを指します。給与収入とは勤務しているところから支払われる給料などのことを指します。ここまではわかりやすいですね。

ややこしくなるのはここからです。給与収入の話をする時によくでてくる単語としては、「手取り」と「額面」と呼ばれるものがあります。

まず、よく使う「手取り」。これは簡単に言うと、手元に入る収入のことですね。この数字は、いわゆる「年収=給与収入」から税金や社会保険料などを引いた額になります。

なぜこんな差がでるかというと、日本では勤務先の会社が、税金や社会保険料を引いてかわりに収めていたりするのですね。そして、それを引いていないものを「額面」と呼んだりします。

つまり、「年収」とは、税金や社会保険料などを引かれる前の、給与収入(=額面)のことを指すことになります。

月20万円が銀行に振り込まれているから、年収が240万、というわけではないということですね。

手取りでは何が引かれているの?

では、いわゆる年収から「いろいろ」引かれているところの、そのいろいろの中には何が入るのでしょうか?

一般的には

源泉税
住民税
社会保険料
雇用保険料
などがあります。これは会社によって違うので、気になる方は、ご自身の給与明細を見てみるといいかもしれません。

引用元-年収とは?今さら聞けない意味 | nanapi [ナナピ]

住宅ローンの借り入れ前提条件とは

住宅ローン借入額前提条件

計算の条件は以下の通りです

年収は手取り
手取り年収は税込み年収の8割とする
返済年数は35年
住宅ローンは変動金利(住信SBIネット銀行の変動金利0.65%)フラット35(1.74%)で試算
住宅ローン借入額の目安は返済負担率25%にて計算
住宅ローンの借入額の目安を知るために、年収を税込みで計算してはいけません。必ず手取りで計算して下さい。

引用元-年収別に住宅ローン借入可能額と目安額を比較すると驚きの結果に!

住宅ローンの返済比率とは

もそも、年収に対する住宅ローンの年間返済の割合を専門用語で「返済比率」や「返済負担率」といいます(今回は「返済比率」という言葉で統一します)。

「返済比率」については、①金融機関の住宅ローンの審査基準で使用されるケースと②実際に住宅ローンが返済できるかどうかの目安で使用されるケースにわかれます。

引用元-返済比率の本当の考え方|住宅購入情報サイトのキニーエ

①金融機関の住宅ローンの審査基準で使用されるケース

年収に対する住宅ローンの年間の返済割合により、借入金額の上限を定めています。

この場合、年収は額面ベース、住宅ローンの返済額は金融機関の審査用の金利(借入金利で計算しない金融機関が多いようです)、その他の借入金(自動車ローン、カードローンやクレジットカードのキャッシング枠)も考慮されます。

年収500万円の金融機関の返済負担率の上限が35%と定められているとすると、年間の住宅ローン返済額の上限が500万円×35%=175万円となります。
ここで、審査金利4%、返済期間を35年、元利均等返済、その他の借入金が0円として、年間返済額が175万円になるように借入金額を計算する(実際の計算にはシミュレーションソフトが必要になります)と借入金額は約3290万円となります。

よって、年収が額面で500万円ある人は、今回の審査基準であれば最大で約3280万円借入が可能となります。

なお、金融機関の審査で使用される返済比率はフラット35以外ほとんど公表されていません。

②実際に住宅ローンが返済できるかどうかの目安

冒頭に出てきた“住宅ローンの返済は手取り年収の20%以下にしましょう!”というのがこちらのケースになります。

もちろん、住宅ローンの返済は手取り年収に対する割合は少しでも少ないに越したことがありません。
ただし、この基準に縛られて、住宅ローンの借入金を少なくしたため、マイホーム購入資金が少なくなり、その結果安い物件を購入して、購入後に後悔する人たちの生の声を数多く聞いてきました。

手取り年収が450万円(額面は500万円)、借入金利2.5%(全期間固定)、返済期間35年、元利均等返済の場合、返済比率を20%とすると、住宅ローンの年間返済額が 450万円×20%=90万円 となるので、このときの借入金額をシミュレーションソフトで計算すると2090万円となります。
仮に頭金を500万円とすると物件購入可能額は500万円+2090万円=2590万円となりますが、特に首都圏でファミリータイプの住宅を購入しようと考えると、この予算で気に入った物件を探そうとなかなか見つからない可能性が高いと思われます。

また、家族構成や家計収入によって実際の住宅ローンの返済負担には違いがあるので、このような条件を考慮せずに、単純に返済比率の基準を単純に決定できることはできません。

かといって、返済できるかどうか検討がないまま、金融機関の審査基準によって年収に対する住宅ローンの最大借入可能額の全額を借りてしまうのも大変危険です。

大切なのは、家族構成や現在または今後の家計の収入・支出をもとに、我が家にとって安心安全に返済できる住宅ローンの返済額はどのくらいかを具体的に考えて、“我が家にとって適切な返済比率”を検討することが本当の返済比率の考え方です。

引用元-返済比率の本当の考え方|住宅購入情報サイトのキニーエ

住宅ローン、年収に対してどのくらいが適正?

住宅ローンの借入額は、一般的に年収の5倍以内や返済負担率が年収の25%以内、などと言われています。かく言う管理人も年収(税込み)の25%で住宅ローンを組み、9年間返済していました。
しかし実際には、税込年収の25%では正直きつかったです^^;
まだ子供が小さく小学生までだったので、将来の教育費にお金が掛かる前だったので、ローンを払っていけてましたが、そのままの年収では子供二人を無借金で大学まで出せるかと言ったら、無理だったと思います。
本業の他にアルバイトをするか、嫁さんにパートで働いてもらうか、子供に奨学金なりアルバイトなどで負担させる事になっていたと思います。
では年収に対してどの位の返済が適正なのでしょうか?
適正な住宅ローン返済額は?
それぞれの家庭で収入や支出、価値観や優先順位が異なるので一概に住宅に掛けられる金額を出すのは難しいですが、夫婦+子二人の家庭で年間手取り年収の25%以内に留めておいた方が無難でしょう。税込年収なら20%以内が無難です。将来自分の給料の昇給の見通しが立たないのであれば、20%以内が望ましいですが。。。 年収別の可能借入額シミュレーション
住宅ローン返済額シミュレーション
税込み年収500万円であれば、手取りは400万円と仮定します。(住宅ローン返済分は手取り年収の25%で計算しました)
手取り年収の25%
400万×25%=100万円
月々の住宅ローン返済額
100万÷12=83,300円
手取り年収400万円で住宅ローン返済分を25%とするなら、月々83,300円まで住宅ローンの返済に充てられます。これを元に住宅ローンで幾らまで借りられるのか?計算してみましょう。
フラット35、金利1.650%の場合
毎月返済額 83,300円(手取り年収400万円の25%)
融資金利 1.650%(2014年10月現在 融資率9割以下の金利)
返済期間 35年
借入可能額 2,656万円
※フラット35ローンシミュレーションで計算
借入可能額は2,656万円と出ました。これに自己資金(頭金)を加えた額が、マンション購入可能額となります。
その他にも諸費用(物件価格の5~8%)があるのでそれも計算に入れておかないといけません。
では手取り年収400万円の人が、物件価格3000万円の中古マンションを購入した際の支払シミュレーションをして見ましょう。
シミュレーション
税込み年収 500万円(手取400万円 月々の手取33.3万円)
中古マンション価格 3000万円
諸費用(7%として) 210万円
合計 3210万円
ローン借入額 2656万円(手取年収400万円の25%)
毎月の返済額 83,300円×35年
必要自己資金 554万円(頭金344万円 諸費用210万円)他に引越し代、家具代など別途必要
以上が年収に対して、毎月無理の無いと思われるローン返済額に抑えた場合の、中古マンション購入シミュレーションです。
自己資金が重たい感じですが、頑張って貯めるか、可能であれば両親からの援助も必要かもしれません。
これよりももっと高い物件が欲しかったり、自己資金が少ない場合は、借入額を増やす事になりますが、毎月の住宅に掛かる費用は住宅ローン以外にもマンションの維持費(管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税など)があります。毎月の維持費(大体5万円前後)を考えると、やはり住宅ローンの返済比率は、税込み年収の25%以下に抑えたほうが無難でしょう。維持費についてはこちら
しかし良いマンションがあれば、多少無理してでも欲しくなる気持ちはあるでしょう。自分もそうでしたから(笑)
覚悟を決めて多少無理してでも、欲しいマンションを手に入れてもいいと思います。将来的に生活費や教育費が足りなくなる不安があるなら、仕事を頑張って収入を増やせばいいでしょう。自分も家族のため、子供のためと思って仕事を頑張り、収入を増やすことが出来ました。借金をする事でお尻に火が点けば、多少は頑張れると思いますよ(笑)出来れば無理をしないで堅実に、がおススメですが^^;

引用元-予算の決め方、住宅ローンの毎月の返済額は?

まとめ

住宅ローンを組むのは大変なんですね。いろいろな勉強が必要です。

twitterの反応


https://twitter.com/PunchingWallAgt/status/587925642890457089

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